2012年12月25日火曜日

「自ら貸借」は、なぜ規制しないのか

前の記事「宅建業法の舞台に登れない取引」では、「自ら貸借」が宅建業法によって規制されないことの受験対策を、過去問付きで紹介しました。

宅建業法の第1条に書いてある目的が理由になっているんですが、その通りほんとに「購入者等の利益の保護」や「流通の円滑化」が図れるのかしら?
doremi は、ほんとはイマイチ納得できないでいました。

宅建業法は昭和27年(1952年)6月10日に公布 されました。

もう60年も経つのですね。この法律ができた当時はどういう社会だったのでしょうか?
当時は、焼け野原からの経済の再生でみんな大変な時期でしたが、いろいろな産業や商売が台頭する時代でもあったでしょう。
産業や商売が発展するためには宅地建物は欠かせません。

その頃の情報は新聞くらい?
でも詳しい情報を持っている人は各町内には一人くらいいたでしょう。こういう人に頼めば、借りたい物件は短期間で見つかるということで、そのうわさが広まり、不特定多数の人を相手に取引をするようになります。
これを商売にした(業とした)のが宅建業者。

情報のない時代ですから悪いことをしても、わからなければやりたい放題!
戦後まだ間もない時期に、このような商売をする人の中には、悪いことをして大儲けする輩もたくさん出てきたことでしょう。
何せ金額が、ゼロの数が違いますもんね。

そこで免許制にしたり、いろいろ規制を設けて、そういう輩を排除するために"宅建業法"ができたのだろうと想像してみました。
こうすれば、とりあえず、宅建業法の目的の一つ「購入者等の利益の保護」は図れます。

「自ら貸借」の意味をよーく知る!

でもまだ doremi には、宅地及び建物の「流通の円滑化」を図ることを目的にする部分が、ひっかかります。
なぜ、「自ら貸借」が宅建業法によって規制されないでお目こぼしされると「流通の円滑化」が図れるのか。

自ら貸すのは、自由です。
どんな契約をしても宅建業法に違反しません。
建築中の建物でも借主と契約できます。
重要事項説明も不要です。
貸す本人と契約するのですから、借主は納得いくまで質問し、その人を信用して契約することになります。

現代のネット社会は、貸し借りの情報だけで賃貸借契約が即成立、なんてこともあるでしょう。

今はみんなが忙しい時代です。
代理や媒介のように、貸主と借主の間を取り持つ業者が中に入るよりも、即契約のほうがスピードアップにはなるでしょう。
法律ができた当時も小さなアパート・マンションの大家さんに免許制度なんか課したら、"そんな大変なら貸しません"、と小さな部屋など流通しなくなる?かも。
また、賃料自体が大した額ではなかったことも法律で規制しないほうが良い理由になると思いました。家がなくて困っている人に、少しでも早く供給できるはずですからね。

こんなことを考えていた先週の金曜日に、迷物講師が事務所に戻ってきたので雑談してたら、「もっと注意深く「自ら貸借」を見てごらん。」と、言うのでよーく見てみると、確かに「自ら貸す」だけでなく「自ら借りる」もありだ!

小さなアパート・マンションの大家さんが普通の人に貸す契約だけじゃなく、自ら借りる場合、それも業として借りる場合が、確かにある。

「自ら借りる」ケースっていうと、大規模で展開している大臣免許の不動産屋さんか?
A県にA支店、B県にはB支店というようにどんどんお店を増やすためには、事務所が必要ですね。

他のケースも考えてみました。
借りるのは土地ですが、量販店、ヤマダ電機とか、薬のチェーン店などが自ら土地を定期借地権で借りて、店舗を建てて商売することはこれに当たります。
全国規模の会社の社員寮なども、自ら借主として契約してるかもですね。

そうなると、こういう量販店や薬のチェーン店などの会社に免許制度を課したのでは、流通が促進されず「流通の円滑化」の邪魔ですね。

こんなこと考えてたら、スピードアップにつながり流通が促進されることは現在でも重要ということで、doremi はやっと納得できました。
困ったときの"迷物講師"!

他にもいろいろな考え方はあるのでしょうが、自分なりに解決できて気分がすっきりしました。

来春お部屋を探そうと思っている方は、他人任せにしないで十分納得して契約をしましょうね。
こういう時こそ、宅建業法の知識がものを言います。

そう言えば、ネットでは「自ら貸借」のルームシェアリングの情報が豊富にあります。
こういう情報も利用する価値があるかもしれません。
こちらも宅建業法の知識を使って契約前にトラブルを未然に防いでくださいね。